房地产成本调查问卷分析报告范文

日期:2016-10-02 来源:大学生范文网

  据了解,当前房价炒的很高,房地产在当前经济中占据很大的主导地位,这个热门的行业虽然是高收益,但是资金周转量也很大。想要掌握一些基本的房地产相关知识,需要通过一些问卷调查来统计,下面就为大家推荐房地产成本调查问卷分析报告范文,希望大家找到答案。

  成本预测是根据成本的历史资料,从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。成本预测是企业经济预测的重要内容,是企业成本分析的重要组成部分,是企业对其经济活动实观事前控制管理的重要手段。成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。

  成本预测方法很多。从成本预测的进行时间上来划分,可分为先期成本预测和期中成本预测两类。

  先期成本预测所谓先期成本预测分析,就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般来说,先期成本预测包括两方面内容。其一是新项目开发前的成本预测,如新的土地开发项目、新的综合开发项目,在进行可行性研究时,必须依据具体条件和开发内容预测出项目的开发成本,以便根据销售收入估算出项目的收益,为项目决策或项目开发方案的选择提供重要依据。新项目开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。其二是企业在编制生产财务计划前,对计划期成本水平(分科目成本或总成本)的测算。这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程,也是拟定成本降低措施,挖掘成本潜力的过程。这’且主要介绍第二项内容,即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。关于开发项目的成本预测留待以后讨论。

  从方法论的角度而言,成本预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。定性预测是利用直观材料,凭借预测者个人的主观判断和推理的能力,对未来成本状况进行的预测分析。定性预测法是我国常用的传统分析法,特别在资料数据缺乏,环境条件复杂的中长期成本预测中,或是宏观、中观的经济预测中,多用此法。但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断,其客观性、正确性自然受极大影响。定量预测依据数据资料,采用数学模型,由数据的运算结果对未来作出估计。只要原在台数据正确,采用的数学模型正确,预测的结果就有很高的可信度。因而,房地产业的成本预测分析应尽可能采用定量预测方法。

  房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样,按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。固定成本是在一定范围内不随工程量变化而变化的。相对稳定的成本。变动成本则是随着工程量的变化而变化的成本,如房地产开发中的建筑工程费,就属于变动成本??⒐こ塘吭酱?,建筑工程费就越高。 显然,房地产企业的固定成本是相对稳定的,每年不会有较大的变动。只要设法分离出企业的固定成本和变动成本率(变动成本随工程数量变化的比例),就可根据企业计划期的开发工程量计划或房大经营计划,预测出成本总额。因而,房地产业的先期成本预测关键就是固定成本与变动成本的分离。

  (1)固定成本与变动成本的分离实际工作中常用的分离方法主要有如下两类。

 ?、俜延梅纸夥窗闯杀鞠钅康男灾手鹣罟槔嗟姆掷敕椒?。如房地产开发中的管理费、配套设施费、固定资产折旧费属固定成本。建筑工程费、征地拆迁费、场地平整费等属变动成本。房地产租赁经营中的折旧费、房屋维修费、税金等属变动成本;管理费则属固定成本。 费用分解法一般都是按上一年度的成本实际发生值进行逐项归类分解,准确度较高,能客观地反映真实情况,但计算麻烦,一般在预测分析中用得不多。

 ?、谕臣品治龇ǖ蔽薹ɑ竦贸杀臼导史⑸档南钅糠掷嘧柿?,或是预测结果的精度要求不十分高时,可利用本企业过去的工程量与成本额对应数据历史资料,采用统计分析法分离固定成本与变动成本。常用的统计分析法有高低点分析法和回归分析法两类。

  A.高低点分析法高低点分析法就是取历史资料中工程数量最高和最低两个时期的成本数据为代表,来推算固定成本和变动成本。采用此法,首先要比较最高和最低两个时期的成本变动差额与工程数量变动差额,求出单位工程量的变动成本,即变动成本率。然后分别计算固定成本总额与变动成本总额。计算公式如下:

  变动成本率=(最高工程量期成本-最低工程量期成本)/(最高工程量-最低工程量)*100%

  变动成本总额=变动成本率*工程数量 固定成本总额=成本总额-变动成本总额助费和医疗费,转到当地民政部门负责管理

 ?、扌虏颂锝ㄉ杌?。它是指由用地单位按有关规定缴纳新菜田建设基金,作为被征地单位新开发菜田的建设费用。 (2)新菜地开发建设基金

  新菜地开发建设基金是指经依法批准征用城市郊区的菜地,用地单位向财政部门缴纳的费用,不属于征地补偿费中的“新菜田建设基金”。 (3)拆迁及安置费用(包括建设场地各障碍物拆迁、处理费)拆迁及安置费用是指征地范围内的被拆迁单位和居民在搬迁中所发生的费用,以及障碍物拆迁、处理费。其中包括:

 ?、俨鹎ǔ钦蚓用窈团┐寰用?,安置用房的建设费或购买商品房的费用。

 ?、诓鹎ǖノ坏墓蟹课?,拨付给被拆迁单位的新建房费和征地费。

 ?、鄄鸪厣衔锏牟钩シ?,是指拆除原有的房屋、附属物、树木、机井等的拆除费及补偿费。

 ?、芷渌延?。指安置房的房租、维修费、取暖费、居民搬家费、临时周转房费等以及有关的法、公证、咨询等费用。

  (4)七通一平费。七通一平费是指为了满足建设的需要,对被征用土地进行基础设施建设的费用?!捌咄ā卑ǖ缆吠?、供水通、供电通、通风通、供气通、供热通、排雨污水通;“一平”是平整土地。 (5)勘察设计费

  勘察设计费指为查明新开发区的地形、地貌、地质土壤、岩性、地质构造、水文条件和各种自然地质现象而进行的测量、测绘、测试、观

  为了便于统计分析,式中的工程数量往往用于工程量(价值)指标来代替。

  房地产开发预算的具体内容

  房地产开发预算的具体内容,是根据国家有关的政策规定、政府颁发的定额标准、取费标准,结合开发的具体任务来确定的。它受政策性因素的影响很大,由于各省、市、自治区情况不同,因此,其预算内容也有所区别。一般包括以下三项内容: 1.土地开发预算(也称作开发前期工作预算)

  土地开发预算的内容包括征地补偿费、拆迁安置费、七通一平费及勘察设计费等。 (1)征地补偿费

  征地补偿费是指用地单位依法征用土地后,为了不影响被征土地者的生产和生活而支付的补偿费,包括:

 ?、偻恋夭钩シ?。它是指国家征用集体所有的土地时,直接对土地支付的补偿费用,其实质是对土地收益的补偿。

 ?、谇嗝绮钩シ?。它是指对征用土地上种植的作物的补偿费用。 ③安置补助费。它是指为妥善安排被征地单位的生产和群众生活,收征地单位“土地补偿费”和“青苗补偿费”之外,支付给被征地单位的安置补助费用。

 ?、芘┳侨丝诎仓梅?。它是指因征地被转业的劳动力,由用地单位负责安置或委托其它有关单位代为安置,所付给的安置补助费及农转工劳动力工资差额补贴费。

 ?、?超转病残人员安置费。它是指对超龄老人、病残人员给以生活补察、调查、勘探、试验、鉴定、研究和综合评价等工作发生的费用和进行开发工程设计所发生的费用。

  整个开发过程中,项目的筛选是最重要的一环。对于开发商来说,如何对房地产开发项目进行经济效益分析?怎样才能作出正确决策呢?

  首先,定位是关键。一要搞好市场预测,通过市场行为来选择在市场上占有一定席位的开发项目;二是选择定价目标,定价目标是整个价格策划的灵魂,对大多数企业来说,利润最大化是其经营的最终目的。每一个开发商都必须根据市场供求状况和所开发物业的特点进行准确的价格定位,从而在较短的时间内将所开发物业销售出去。 其次,由于土地价格在开发成本中所占比例较大,因此土地的价格和获取方式对于开发商能否达到预期的回报率至关重要。土地的获取方式不外乎两种:一是通过自行拆迁获取土地的开发改造权;二是购买可直接用于建设的熟地。比较而言,第一种方式因多数住户需要原地回迁,在前期腾地时只需付少量的补偿费、奖励费或搬家费等,因此相对于购地而言,前期一次性投入的资金较少,而且因部分住户回迁,剩余商品房减少,因此因销售产生的营业税额也相应会减少。但需要有高素质的搬迁工作人员,否则若搬迁工作不力,出现几个“钉子户”,不会延长腾地时间,使建设周期延长,从而加大土地成本。第二种方式则一次性投资较大,但由于环节少、可操作性强,还可缩短建设周期,所以一些有实力的公司常倾向于采取这种方式获取土地使用权。 在前期工作中,还有一项直接影响成本构成的因素,即施工图的设计与审核。优秀的设计是项目盈利最基本的保障。

  设计采取什么样的结构形式、布局,选用何种材料等与成本有着直接的关系。精明的开发商除了会委托一家实力较强的设计单位进行设计外,在做正式施工图之前还会请本单位专业技术人员甚至请一些专家建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审,反复论证,以求获得最佳方案。因为科学合理的设计不仅能较好地满足用户的使用要求,能比较容易地销售出去,同时在满足建筑物本身结构、抗震等要求基础上还能大大降低工程造价。另外,在施工图投入使用之前,开发商还务必组织对建筑结构、水、电、暖等进行详尽的技术交底,尽可能在具体施工过程中减少变更和由此产生的费用??⑸淘诠こ陶斜晔庇×垦≡窆斜?,同时应注意合同形式的正确选择,能在合同中明确的事项一定要记入合同中,以免在工程决策时发生争执或突破投资预算。