西安曲江房地产市场调研分析报告

日期:2017-01-09 来源:大学生范文网

  我国的人口数量还在不断地增多,人口数量的增加给人们住房问题带来了不少麻烦。购房比较困难,房地产行业竞争大等问题也给人们带去影响,西安是二线城市,房价也是在飞速增长。下面为大家推荐西安曲江房地产市场调研分析报告,朋友们可以借鉴。

  关注民生,让百姓实现“住有所居”的目标,是党委、政府的中心工作之一,也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解西安房地产市场起伏较大的原因,促进西安房产业的健康有序发展,按照××年西安市政协总体工作安排,环资委就金融?;晕沂蟹康夭档挠跋?在西安城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动,视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会,就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后,又召集西安城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会,认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下:

  一、基本情况

  近年来,随着住房制度改革的不断深化,我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系,基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题,居住条件得到了很大改善,房地产市场进一步得到完善。

  ××年至 ××年10月份,全市共建成商品房面积210.6万㎡,完成销售面积136.8万㎡,空置面积74.0万㎡,空置率为35.2%,其中 ××年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡,销售27.2万㎡。

  ××年西安市区商品房均价1646元/㎡, ××年涨至2300元/㎡, ××年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡, ××年1-10月份,高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管 ××年下半年以来成交量下降明显,但房价仍未下降且略有上升,这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。 ××年特别是二、三季度以来, ××城区楼市发生强势反弹,从低迷逐步走向火热,5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹,房价平稳上扬。

  经济适用住房也是影响西安房地产市场的重要因素。 ××年—××年全市累计完成经济适用房85.1万㎡,其中 ××年完成22万㎡; ××年完成18.1万㎡,同比下降17.7%; ××年完成45万㎡,同比增加了148.6%,安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡,小高层均价2300元/㎡,多层均价约1800元/㎡,在房产市场占有较大份额。

  廉租房建设起步较晚。在实物配租方面,申报了建筑面积7.7万㎡(1540套),总投资1.17亿元,其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

  二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

  1、房价起伏较大,楼市回暖较快。西安房地产市场起步较晚,撤地改市特别是××年以后逐步发展壮大,多以本土企业为主,一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出,消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期,加之中国宏观经济利好的影响, 西安的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下,在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象,各种因素导致西安特别是西安市区的房价起伏较大,充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融?;岳?西安的房地产市场也受到了较大程度的影响,××年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡,空置率约为63%,交易量大幅下降,开发量明显下滑?!痢聊耆蟹康夭鲜薪灰酌婊?7.6万㎡,交易额17.9亿元,交易面积较上年下降近40%,开发量下降10%,到××年第一季度,更是跌到了低谷,下降了63.1%。7县区××年第一季度较去年第四季度下降了61%,到了第二、三季度强势反弹,7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%,促成今年二、三季度西安房地产市场快速回暖主要源自两大动力:一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩,保持经济增长,稳定宏观经济形势,国家出台了不少扶持政策,增强了消费者的购房积极性。同时,相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情,进而引燃了××年三季度楼市的大爆发。同时,银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末,全市金融机构各项存款余额已达1092亿元,居全省第二,较年初增加206亿元,较年初增加137亿元,增长29.35%,同比多增76亿元,增量已相当于吃××年全年的181.75%,增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末,全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元,较年初新增4亿元,其中,6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实,创新金融服务品种,增加了对居民消费的信贷投入,有力地推动了西安房地产市场较快回暖。

  2、区域发展不平衡,南北差异较大。由于我市经济南北差异较大,作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。房价也存在较大差异。

  3、投资型购房减少,消费者趋于理性?!痢聊暌岳?受诸多因素的影响,特别是房价的过快增长,导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目,助推了房价的强势上涨。但从××年第三季度以来,受金融?;跋?西安的房地产市场出现了持续低迷,投资型购房客户明显减少,一些潜在的××房者也在持币观望。一部分经济基础好且在西安房产投资中受益的人则到北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性,房地产市场更是一种刚性需求在推动,泡沫成份在逐步减少,西安的房地产市场正在逐步走向规范,走向成熟。

  4、土地价格大幅上升,土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从××年起实施,随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化,土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道,土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂,工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度,土地价格随着西安经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛,其土地价格逐步抬高,开发成本大幅上升:

  ××年以前,榆林城区土地价格亩均价为57.43万元,而××—××每亩均价为207.4万元,××年亩均价94.1万元,基本与××年以前持平,土地价格的变化正与西安城区的房价基本吻合。据调查,××年上半年西安城区房地产企业未参与土地竞拍活动,现在建和销售的商品房,是以前的储备土地?!痢聊杲鹑谖;岳?房地产企业均未冒然购地,他们对这场金融?;挠跋斐潭?、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断,土地购买热情不高,对土地价格的心理预期不是很乐观,导致土地需求锐减,土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨,土地开发成本大幅提高。西安市房地产开发企业的土地购置费用,从××到××年呈现先高后低的趋势,从高速增长到大幅回落?!痢聊曛痢痢聊?西安市房地产市场持续火爆,土地购置费用快速增长,增速达到1.7倍;之后受市场影响,房地产投资热情减弱,使得××年至××年土地购置费用有较大幅度下降,同比下降41%。依据西安市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价),从××年的2050元/㎡上升到××年的2394元/㎡,上涨了344元/㎡,涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看,土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素:一是随着居民生活质量的不断提升,居民住房以旧换新、以小换大,住房的更新换代成为时尚。与此同时,××年股市持续低迷,存款利率较低,房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此,经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看,随着近几年以来的土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度的实施,增加了土地出让的透明度,增大了土地获取价格,从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响,增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善,也增加了商品房建设成本,促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备,是将“生地”变为“熟地”资金的投入,进行土地平整等“七通一平”的过程。从××年—××年,每平方米土地开发成本由263元上升到794元,增加了531元。

  5、房地产资金来源借贷比重增加,自筹资金比重减少?!痢聊晡靼彩蟹康夭⑵笠档谋灸甓茸式鹄丛粗?国内贷款占到17%,到××年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到××年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下,我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升,也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现?!痢聊旯诖畲锏?8%,企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%

  企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降,反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态,人心的稳定及市场信心的重建都需要时间,目前房屋销售仍处于调整期。

  面对金融?;难现赜跋?市委、市政府审时度势,沉着应对,制定了有针对性的政策和措施,对全市工业经济运行实施政府干预,在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头,加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施,西安的房产企业逐步走出低谷,从第二季度开始,西安的房地产受国家调控政策的推动,投资者信心显著增强,销售额明显增加,房地产业可以说率先从金融?;囊跤爸凶吡顺隼?对西安经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

  三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

  1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来,我市房地产业进入持续稳定发展期,对经济增长的贡献不断增大。从1998年到××年,房地产行业年均增长24%,高于国民生产总值的增长速度。1998年到××年,扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值,可视为对经济增长的间接贡献率,1998年到××年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

  2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资,房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大:

  3、房地产业对消费增长的贡献?!痢聊暌岳捶康夭鄱?年平均占全社会消费品零售总额的8.41%,是占消费份额最大的行业。在全球金融?;晕醇?、经济未完全复苏的情况下,扩大内需成为中国经济增长的主要推动力,扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择。

  结语:房地产是一个城市很受经济增长的关键部位,充分了解房地产市场的现状,有助于我们更好的发展自己城市的经济。

  报告时间:××××年×月×日